吴黎明
服务地区：云南-昆明
擅长：证券投资、婚姻家庭、债权债务
吴黎明律师亲办案例
桃源花园商品房面积缩水纠纷案代理词
来源：吴黎明律师
发布时间：2011-06-14
浏览量:472
尊敬的审判长、审判员：
受本案原告×××的特别授权委托，云南袁野律师事务所指派我们担任其诉讼代理人，现依据事实和法律，就本案发表如下代理意见，请法庭予以慎重考虑并采纳：
一、“公用建筑面积”的法定含义
按照中华人民共和国国家标准GB/T17986—2000《房产测量规范》3·1·2条规定，房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。因此，建筑面积只是相对于非建筑面积而言（如露天庭院、非建筑物覆盖部分、层高不足2.20M的建筑等不计算建筑面积，房屋的使用面积与建筑面积不同等），“建筑面积”前面如不加任何修饰性定语，建筑面积只是一个测量上的术语；在加上“共有”两字后的房屋共有建筑面积按该《房产测量规范》3·1·5条规定为：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。这一概念相对于某一特定产权主专有部分的建筑面积如套内建筑面积而言具有对应性。
按照建设部建房（1995）第517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条、第六条、第七条、第八条的规定，商品房的销售面积是套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。而公用建筑面积由两个部分组成，即：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
因此，无论是建筑物以外，还是建筑物以内，只要是为该建筑物服务的公用及管理所用的非经营性的面积都属于公用建筑面积。
可以看出，由云南省建设厅、云南省工商行政管理局下发的“云建房（2000）287号文”对公用建筑面积的解释没有法律依据，属主观解释。根据我国《合同法》的立法精神和规定，任何单位和个人均不得非法干预双方订立合同，且该云建房（2000）287号文属部门的行政解释，不具备司法解释的效力，更不能因此改变“公用建筑面积”的法定含义，该解释对双方当事人没有约束力。
二、被告应当按合同约定将多收的房款107403.60元（即[133.49-109.30]×4440）退还给原告，并赔偿因此给原告造成的损失{含多交契税1611.05元[即107403.60×1.5%]、测绘费1000元、利息[参照《商品房购销合同》第二条应按银行同期固定资产贷款利率计算，从房屋所有权证发证之日即2000年8月2日起计息至被告实际付款之日止，计息金额为109014.65元即（107403.60元+1611.05元）]}
原被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等自愿的基础上达成一致的契约，且系当事人的真实意思表示，双方约定的合同条款并未与法律相悖，双方因此形成的商品房购销合同关系依法成立，符合合同依法成立的条件系有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，且合同订立是基于双方当事人真实意思表示产生的，合同的全部条款都应由当事人约定而不能由第三人决定。本案原被告所签订的《商品房购销合同》是由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置，合同的主要内容是由当事人双方达成共识后填写产生的，是当事人意志的体现，且该合同的内容不违反法律的强制性规定和禁止性规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，理应受到法律的保护。
按《商品房购销合同》中商品房购销合同说明的第6条规定，本合同约定的单位售价已包括公用面积的建设费用，销售单位不得对公用面积另行计价和销售。根据建设部建房（1995）第517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，从该条很容易推知：房款=单价×套内建筑面积。《商品房购销合同》第二条规定：乙方向甲方购买商品房建筑面积共133.49平方米，共壹套（该商品房平面图见本合同附件[一]）。而合同附件[一]标明的也是套内部分。《商品房购销合同》第五条也已说明，该商品房不属于国家定价。根据我国现行法律的规定，商品房按套、按含公摊的总建筑面积、按套内建筑面积或按套内使用面积计价均不违法。而我们从《商品房购销合同》第四条可以计算出，原告支付给被告的房款592696元是由单价4440元/㎡乘以133.49㎡计算出来的，那么，被告就应按约定将套内建筑面积为133.49㎡的房子交付给原告。但在诉讼中，经昆明民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心测量，该房屋套内建筑面积仅为109.30㎡。因此，按照《商品房购销合同》第三条第2项规定，单价不变，房价款总金额按实际面积调整，合同继续履行。被告应退给原告其多收的房款107403.60元（即[133.49-109.30]×4440）。
《商品房购销合同》依法成立后，对双方当事人都有法律约束力，双方都必须严格按照合同约定全面、认真、彻底、诚实地履行自己承担的义务，任何一方都不得擅自变更依法成立的合同，否则就要承担违反合同的法律责任。本案中，被告方属于提供格式合同的一方，作为提供格式合同的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。而作为被告在与原告签订《商品房购销合同》时，并没有明示单位售价已包括公用建筑面积的建设费用是指整幢建筑物以外为住户服务的非经营性公用面积的建设费用。而在合同签订之后由第三方云南省建设厅、云南省工商行政管理局下发的“云建房（2000）287号文”对公用建筑面积作出的没有法律依据的主观缩小其法定内涵的解释自然不能作为双方当事人履行合同的依据。因此，被告应依合同约定，适当、完全履行合同的义务，非依法律或双方约定，不得擅自变更或解除合同。因此，依照法律规定和合同确定的权利，被告销售该商品房计算房款时，就不应再将公摊的公用建筑面积作为商品房销售面积重复计价或另行销售。而被告向原告收取的房款中已对分摊公用建筑面积进行了重复计价销售，该行为违反了双方合同约定和国家法律规定，依法应将多收的分摊公用建筑面积部分的款项退还给原告。
根据《中华人民共和国民法通则》第111条、第112条以及《中华人民共和国合同法》第107条、第112条、第113条的规定，当事人一方不履行合同义务的，除承担继续履行的违约责任外，还应赔偿给对方造成的损失。按《商品房购销合同》第三条第2项的约定，被告应该在知道该房屋的实际面积后（即领到原告的房屋所有权证的2000年8月2日之后），将多收的房款退还给原告。但被告并未按约定履行退款义务，进而引发原告的诉讼并给原告造成了损失{含多交契税1611.05元[即107403.60×1.5%]、测绘费1000元、利息[参照《商品房购销合同》第二条应按银行同期固定资产贷款利率计算，从房屋所有权证发证之日即2000年8月2日起计息至被告实际付款之日止，计息金额为109014.65元即（107403.60元+1611.05元）]}，这些损失依法应由被告给予赔偿。
三、原告的起诉没有超过诉讼时效，理应得到法律的支持
《商品房购销合同》第二条规定，上述面积为甲方（即本案被告）暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。《商品房购销合同》第十五条规定，经产权登记机关审查验证准予产权登记后由甲方（即本案被告）以书面形式通知乙方（即本案原告）办理权属登记手续，时间以送达签字日期或邮戳为准。而从我方提交的证据6可以证明，原告委托被告代办产权证，被告从产权处领取产权证的时间为2000年8月2日。那么原告应该是在此时间以后才从被告手中拿到产权证,原告拿到产权证后,才有可能知道产权证上的记载内容,才有可能以此为依据判断被告是否按约履行义务,这时才可被认为是到了法律上所说的“知道或者应当知道权利被侵害”的时间.被告并没有证据证明,在此之前,被告或产权登记机关以某种方式通知了原告产权登记机关实测面积,事实上,原告是在诉讼中,申请法院委托有资质的测绘单位实际测量才知道了自己房屋的面积情况.按照《中华人民共和国民法通则》第135条和第137条的规定,原告只要在2002年8月2日前提起诉讼,就应被认为是在诉讼时效期间内,而原告向法院起诉的时间是2002年5月10日,并没有超过诉讼时效,其诉讼请求理应得到法律的支持.
至于被告在庭审中提到,产权证上记载面积数量与合同上所记载面积数量完全相同,原告怎么就认为自己的权益受到侵害了呢?如上所述, 《商品房购销合同》中的建筑面积133.49㎡结合合同相关条款应理解为套内建筑面积;而按照昆明市房产管理局文件昆房字[2000]268号文《关于房屋权属登记中商品房面积测量与计算的指导意见通知》(2000年12月25日发布)的规定,房屋权属登记中产权面积为:套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和,因此,产权证上的133.49㎡包括了一部分公摊面积,那么其套内建筑面积就不足合同上约定的133.49㎡;而根据昆明民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心对该房屋的实地测量,该房屋的实际套内建筑面积仅为109.30㎡,与约定相差24.19㎡,原告当然可据此要求被告退还多收的款项.
四、本案案件受理费、诉讼财产保全申请费应该全部由被告承担
原告的起诉因被告不按约定履行义务而引发,所发生的费用理应全部由被告承担.根据《最高人民法院人民法院收费办法》第19条、第24条及《中华人民共和国民事诉讼法》第107条的规定,请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用.
综上所述,原告的起诉有充分的事实和法律依据,请求法庭予以充分支持!
受本案原告×××的特别授权委托，云南袁野律师事务所指派我们担任其诉讼代理人，现依据事实和法律，就本案发表如下代理意见，请法庭予以慎重考虑并采纳：
一、“公用建筑面积”的法定含义
按照中华人民共和国国家标准GB/T17986—2000《房产测量规范》3·1·2条规定，房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。因此，建筑面积只是相对于非建筑面积而言（如露天庭院、非建筑物覆盖部分、层高不足2.20M的建筑等不计算建筑面积，房屋的使用面积与建筑面积不同等），“建筑面积”前面如不加任何修饰性定语，建筑面积只是一个测量上的术语；在加上“共有”两字后的房屋共有建筑面积按该《房产测量规范》3·1·5条规定为：房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。这一概念相对于某一特定产权主专有部分的建筑面积如套内建筑面积而言具有对应性。
按照建设部建房（1995）第517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条、第六条、第七条、第八条的规定，商品房的销售面积是套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和。套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。而公用建筑面积由两个部分组成，即：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
因此，无论是建筑物以外，还是建筑物以内，只要是为该建筑物服务的公用及管理所用的非经营性的面积都属于公用建筑面积。
可以看出，由云南省建设厅、云南省工商行政管理局下发的“云建房（2000）287号文”对公用建筑面积的解释没有法律依据，属主观解释。根据我国《合同法》的立法精神和规定，任何单位和个人均不得非法干预双方订立合同，且该云建房（2000）287号文属部门的行政解释，不具备司法解释的效力，更不能因此改变“公用建筑面积”的法定含义，该解释对双方当事人没有约束力。
二、被告应当按合同约定将多收的房款107403.60元（即[133.49-109.30]×4440）退还给原告，并赔偿因此给原告造成的损失{含多交契税1611.05元[即107403.60×1.5%]、测绘费1000元、利息[参照《商品房购销合同》第二条应按银行同期固定资产贷款利率计算，从房屋所有权证发证之日即2000年8月2日起计息至被告实际付款之日止，计息金额为109014.65元即（107403.60元+1611.05元）]}
原被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等自愿的基础上达成一致的契约，且系当事人的真实意思表示，双方约定的合同条款并未与法律相悖，双方因此形成的商品房购销合同关系依法成立，符合合同依法成立的条件系有效合同，对合同当事人均具有法律约束力，且合同订立是基于双方当事人真实意思表示产生的，合同的全部条款都应由当事人约定而不能由第三人决定。本案原被告所签订的《商品房购销合同》是由云南省建设厅、云南省工商行政管理局监制并下发的示范合同文本，对主要条款进行了设置，合同的主要内容是由当事人双方达成共识后填写产生的，是当事人意志的体现，且该合同的内容不违反法律的强制性规定和禁止性规定，不损害他人合法的利益和社会公共利益，理应受到法律的保护。
按《商品房购销合同》中商品房购销合同说明的第6条规定，本合同约定的单位售价已包括公用面积的建设费用，销售单位不得对公用面积另行计价和销售。根据建设部建房（1995）第517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，从该条很容易推知：房款=单价×套内建筑面积。《商品房购销合同》第二条规定：乙方向甲方购买商品房建筑面积共133.49平方米，共壹套（该商品房平面图见本合同附件[一]）。而合同附件[一]标明的也是套内部分。《商品房购销合同》第五条也已说明，该商品房不属于国家定价。根据我国现行法律的规定，商品房按套、按含公摊的总建筑面积、按套内建筑面积或按套内使用面积计价均不违法。而我们从《商品房购销合同》第四条可以计算出，原告支付给被告的房款592696元是由单价4440元/㎡乘以133.49㎡计算出来的，那么，被告就应按约定将套内建筑面积为133.49㎡的房子交付给原告。但在诉讼中，经昆明民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心测量，该房屋套内建筑面积仅为109.30㎡。因此，按照《商品房购销合同》第三条第2项规定，单价不变，房价款总金额按实际面积调整，合同继续履行。被告应退给原告其多收的房款107403.60元（即[133.49-109.30]×4440）。
《商品房购销合同》依法成立后，对双方当事人都有法律约束力，双方都必须严格按照合同约定全面、认真、彻底、诚实地履行自己承担的义务，任何一方都不得擅自变更依法成立的合同，否则就要承担违反合同的法律责任。本案中，被告方属于提供格式合同的一方，作为提供格式合同的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。而作为被告在与原告签订《商品房购销合同》时，并没有明示单位售价已包括公用建筑面积的建设费用是指整幢建筑物以外为住户服务的非经营性公用面积的建设费用。而在合同签订之后由第三方云南省建设厅、云南省工商行政管理局下发的“云建房（2000）287号文”对公用建筑面积作出的没有法律依据的主观缩小其法定内涵的解释自然不能作为双方当事人履行合同的依据。因此，被告应依合同约定，适当、完全履行合同的义务，非依法律或双方约定，不得擅自变更或解除合同。因此，依照法律规定和合同确定的权利，被告销售该商品房计算房款时，就不应再将公摊的公用建筑面积作为商品房销售面积重复计价或另行销售。而被告向原告收取的房款中已对分摊公用建筑面积进行了重复计价销售，该行为违反了双方合同约定和国家法律规定，依法应将多收的分摊公用建筑面积部分的款项退还给原告。
根据《中华人民共和国民法通则》第111条、第112条以及《中华人民共和国合同法》第107条、第112条、第113条的规定，当事人一方不履行合同义务的，除承担继续履行的违约责任外，还应赔偿给对方造成的损失。按《商品房购销合同》第三条第2项的约定，被告应该在知道该房屋的实际面积后（即领到原告的房屋所有权证的2000年8月2日之后），将多收的房款退还给原告。但被告并未按约定履行退款义务，进而引发原告的诉讼并给原告造成了损失{含多交契税1611.05元[即107403.60×1.5%]、测绘费1000元、利息[参照《商品房购销合同》第二条应按银行同期固定资产贷款利率计算，从房屋所有权证发证之日即2000年8月2日起计息至被告实际付款之日止，计息金额为109014.65元即（107403.60元+1611.05元）]}，这些损失依法应由被告给予赔偿。
三、原告的起诉没有超过诉讼时效，理应得到法律的支持
《商品房购销合同》第二条规定，上述面积为甲方（即本案被告）暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。《商品房购销合同》第十五条规定，经产权登记机关审查验证准予产权登记后由甲方（即本案被告）以书面形式通知乙方（即本案原告）办理权属登记手续，时间以送达签字日期或邮戳为准。而从我方提交的证据6可以证明，原告委托被告代办产权证，被告从产权处领取产权证的时间为2000年8月2日。那么原告应该是在此时间以后才从被告手中拿到产权证,原告拿到产权证后,才有可能知道产权证上的记载内容,才有可能以此为依据判断被告是否按约履行义务,这时才可被认为是到了法律上所说的“知道或者应当知道权利被侵害”的时间.被告并没有证据证明,在此之前,被告或产权登记机关以某种方式通知了原告产权登记机关实测面积,事实上,原告是在诉讼中,申请法院委托有资质的测绘单位实际测量才知道了自己房屋的面积情况.按照《中华人民共和国民法通则》第135条和第137条的规定,原告只要在2002年8月2日前提起诉讼,就应被认为是在诉讼时效期间内,而原告向法院起诉的时间是2002年5月10日,并没有超过诉讼时效,其诉讼请求理应得到法律的支持.
至于被告在庭审中提到,产权证上记载面积数量与合同上所记载面积数量完全相同,原告怎么就认为自己的权益受到侵害了呢?如上所述, 《商品房购销合同》中的建筑面积133.49㎡结合合同相关条款应理解为套内建筑面积;而按照昆明市房产管理局文件昆房字[2000]268号文《关于房屋权属登记中商品房面积测量与计算的指导意见通知》(2000年12月25日发布)的规定,房屋权属登记中产权面积为:套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和,因此,产权证上的133.49㎡包括了一部分公摊面积,那么其套内建筑面积就不足合同上约定的133.49㎡;而根据昆明民用建筑设计研究院房屋面积计算咨询中心对该房屋的实地测量,该房屋的实际套内建筑面积仅为109.30㎡,与约定相差24.19㎡,原告当然可据此要求被告退还多收的款项.
四、本案案件受理费、诉讼财产保全申请费应该全部由被告承担
原告的起诉因被告不按约定履行义务而引发,所发生的费用理应全部由被告承担.根据《最高人民法院人民法院收费办法》第19条、第24条及《中华人民共和国民事诉讼法》第107条的规定,请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用.
综上所述,原告的起诉有充分的事实和法律依据,请求法庭予以充分支持!
此致
昆明市盘龙区人民法院
代理人:吴黎明律师 2002年12月12日
以上内容由吴黎明律师提供，若您案情紧急，找法网建议您致电吴黎明律师咨询。
吴黎明律师主办律师
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昆明市北京路987号俊发中心3层
LAWYER INFORMATION
律师信息
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律师姓名：吴黎明
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执业律所：北京盈科(昆明)律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：15301*********636
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